Как сказал в своё время Гоголь, в России только две беды — это дураки и дороги. Но современные реалии таковы, что к ним можно смело добавить ещё одну, и это не будет преувеличением. Речь идёт об обманутых дольщиках, число которых с каждым месяцем и годом растёт. Ребром вопрос стоит и в Ленобласти, хотя администрация региона лезет из кожи вон, чтобы предотвратить рост негативной статистики. Ivbg.ru подумал, почему так происходит, вспомнил главные недострои региона, а также спросил с вице-губернатора по строительству, который всё доходчиво объяснил.
Две стороны одного закона
Дольщик по имени Мила со своим мужем переехала с Дальнего Востока в Москву, продав там всю имеющуюся у них недвижимость. Со времени переезда прошло уже несколько лет, а жилой комплекс, в котором они должны были жить уже как два года, всё ещё не возведён.
Бетонные сваи, кое-где незаконченный фундамент, серые стены с подтёками от дождей. Можно смело взять любую историю любого обманутого дольщика — все они похожи одна на другую как две капли воды за исключением незначительных деталей и региона, в котором люди оказались без денег и жилья. Оказалось, что все они стали жертвами федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Неужели принятый более десяти лет назад закон действительно настолько плох и «дыряв», как может показаться на первый взгляд?
А на первый взгляд закон «Об участии в долевом строительстве…» выглядит панацеей от всех бед, с которыми может столкнуться дольщик в нестабильной экономической ситуации. Так, этот закон обязывает застройщика еще на этапе возведения дома заключать с дольщиком официальный договор участия в строительстве, указывая все сроки сдачи объекта, а также предоставляя некоторые гарантии получения ключей от квартиры в срок. Гарантии эти заключаются в том, что у вас на руках есть все документы, проектные документации, а также представление о том, какой именно, вплоть до площади, объект вы получите по итогам строительства… если вообще получите. Здесь начинается самое интересное — по сути, федеральный закон № 214 никоим образом не описывает и не предусматривает высокие риски появления «недостроев». Экономическая ситуация, при которой принимался данный закон, значительно отличалась от той, что мы имеем на сегодняшний день. Тогда, больше десяти лет назад, законотворцы были уверены в том, что застройщики купаются в деньгах и им в голову не придёт воровать деньги с поставленных на контроль государством объектов и затягивать строительство. В итоге сработал знаменитый принцип «хотели как лучше, получилось как всегда» — в среде ухудшения экономической ситуации закон № 214 лишь связал по рукам и ногам застройщиков, лишив их мобильности и возможности получить бОльшую прибыль.
Однако не стоит винить во всех грехах лишь федеральный закон. Добросовестным застройщикам он ничуть не мешает исполнять свою работу качественно и в срок. Выходит, что проблема не только на бумаге, но и в умах людей, ответственных непосредственно за строительство. Тех, из-за кого люди с двумя высшими образованиями вынуждены митинговать в снег и в дождь у голых стен собственных квартир.
Фото: КоммерсантЪПороки и преступления нечестных застройщиков
Так на чьих же плечах лежит истинная вина: на несовершенном законе, корысти и алчности застройщиков или вездесущем экономическом кризисе? Безусловно, свою ложку дёгтя в бочку мёда внесла каждая из упомянутых сторон. В условиях кризиса застройщики вполне могли бы проявить смекалку и, допустим, увеличить число квартир в новостройках за счёт уменьшения их фактических площадей. Это привело бы к увеличению спроса и легальной прибыли для компании, которая занимается возведением дома, ведь реальный спрос на квартиры и так называемые студии с небольшой жилплощадью растёт с каждым годом — об этом свидетельствуют исследования специализированных сайтов. Однако здесь на сцену выходит всё тот же закон, устанавливающий правило: реальная площадь квартиры, ключи от которой должен получить дольщик, лишь немного может отличаться от той, что фигурировала в договоре и проектной документации. Грубо говоря, закон «Об участии в долевом строительстве» в данной ситуации перекрыл кислород застройщику в возможности отреагировать на изменения на рынке и заработать на этом. Из этого конфликта интересов и возможностей вытекает и четвёртая беда — алчность, жадность и недобросовестность, которые подталкивают к обману.
Механизмов обмана дольщиков на самом деле не так много. Зачастую это происходит тогда, когда у застройщика по разным причинам заканчиваются средства и он объявляет себя банкротом. Сразу вслед за этим начинается бесконечный круговорот из судов и исков, сроки сдачи объекта срываются раз за разом, а деньги дольщиков утекают неизвестно куда. Нажиться в таком случае может не только застройщик, но и нечистый на руку госслужащий — взятки на этапе выбора подрядчика, которых на одной стройке может смениться N-ное количество, никто не отменял. В конце концов, особенно бессовестные застройщики могут попросту собрать с людей деньги и исчезнуть. К сожалению, в наше время потенциальное уголовное наказание за подобное мошенничество мало кого останавливает. А пока с преступлениями отдельно взятых личностей разбирается следственный комитет и полиция, люди продолжают жить в вечном ожидании. Население в вопросах долевого строительства и юриспруденции разбирается не слишком хорошо и ни о каких схемах махинаций на строительном рынке не осведомлено. Поэтому люди не могут знать всех «подводных камней». Чтобы не оказаться в такой ситуации, ivbg.ru попытался ответить на вопрос, как не стать обманутым дольщиком. Даже несмотря на то, что гарантированного рецепта от этого не существует.
«Силы Природы» идут на Москву
Вернёмся от рассуждений о причинах возникшей проблемы к конкретным примерам — прямиком в родную Ленобласть, а именно в стремительно разрастающийся Всеволожский район. Из-за огромного числа стихийно возникающих микрорайонов и новостроек именно этот район региона оказался буквально напичкан всевозможными «недостроями». Свою роль в этом сыграла и близость к Питеру — люди тянутся к мегаполису, потому что там их ждут возможности, работа и необходимая инфраструктура, которой во многих районах и не пахнет. Ivbg.ru узнал, сколько же в Ленобласти обманутых дольщиков, известных долгостроев, а также привёл другие говорящие цифры в своей инфографике.
Образцово-показательный пример бессовестного долгостроя — это призрачно красивые цветные дома, которые уже несколько лет мертвым грузом висят на душе администрации всей Ленобласти и Мурино в частности. Речь идёт о ЖК «Силы Природы», застройщиком которого является жилищно-строительный кооператив «Муринское-1», недавно признанный банкротом. Согласно проектной декларации, предполагаемый срок получения разрешения на ввод жилья в эксплуатацию истёк еще 3 года назад, в декабре 2014 года. С тех пор, как гласит статус созданного обманутыми дольщиками Всеволожского района сообщества, более двух тысяч семей находятся без жилья и денег в ожидании ключей, которые принадлежат им по закону. Интересно, что подсчёты самих дольщиков явно расходятся со статистикой, в которую предлагает нам поверить заместитель председателя комитета государственного стройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский. По словам Лобановского, число обманутых дольщиков в регионе не превышает 1300 человек и совершенно точно не носит масштабов катастрофы. Все эти люди не сидят сложа руки — группа активистов чуть ли не каждую неделю отправляет письма в прокуратуру, подаёт иски в суд, лично посещает объект строительства, устраивает встречи с представителями застройщика и лично с вице-губернатором Ленобласти Москвиным. Муринские дольщики даже устраивали показательные одиночные пикеты, чтобы обратить на себя внимание президента.
Одиночный пикет в Петербурге выглядит примерно такВ итоге почти три тысячи людей кормят обещаниями, держа в уме тот факт, что быстро разобраться с проблемой не получится. Активность дольщиков привела к тому, что правительство Ленобласти 8 ноября даже создало специальную группу ВКонтакте по достройке дома. Заниматься ведением этой группы, как и самим долгостроем, будет правительственное агенство ЛеноблАИЖК. Обедневший «Муринское-1» против и будет судиться. Впрочем, кто в этом сомневался?
Яркий и колоритный, но недостроенный ЖК «Силы Природы». Фото: ГОРИЗОНТПока люди изо всех сил пытаются добиться хоть какого-то движения в сторону улучшения ситуации, конфликт вокруг ЖК «Силы Природы» разрастается и перестаёт носить характер локального. «Муринское-1» при всём при этом даже не выглядит абсолютным антигероем истории, честно и добросовестно пытаясь отстоять свои права на продолжение строительства объекта и даже получая соответствующие разрешения на подключение объекта к водоснабжению и канализации. Более того, представители компании видят в действиях властей некий сговор — якобы они зачем-то хотят любой ценой обанкротить «Муринское-1», чтобы продвинуть собственное детище в виде ЛеноблАИЖК. Так и есть, ведь банкротство недобросовестного застройщика — одно из основных требований кредитного договора с ЛеноблАИЖК. Ссоры и конфликты тянутся, стройка стоит, кто кого банкротит, мало заботит людей, которым нужен результат — их законная квартира. Уставшие от обмана и «ленивых» действий со стороны местной администрации, дольщики ЖК «Силы Природы», которые называют его «долгостроем имени Путина и Дрозденко», отправились в Москву, чтобы донести информацию до центральных властей. По мнению жителей Мурино, дальнейшие попытки затянуть время судами, слушаниями и прочим приведут только к одному — к худшему варианту развития событий. Дом останется стоять, исполнители будут меняться, судиться вновь, и всё это приведёт к бесконечному круговороту обещаний в природе. Обращение, которое обманутые дольщики отправили в Москву 11 октября, начинается с довольно громких слов: «ЖК «Силы Природы» — это крупнейшая финансовая пирамида в Ленинградской области». В столице, кстати, обращение изучили в тот же день и пообещали разобраться, искренне удивившись тому, что жилой комплекс не включен в дорожную карту по решению проблем обманутых дольщиков.
Масштаб проблемы среди чиновников осознают очень даже хорошо и не скрывают, что «Силы Природы» — самый проблемный объект среди всех долгостроев Ленобласти. Вице-губернатор региона по строительству Москвин в комментарии для ivbg.ru привёл ужасающе большое число собранных с граждан денег, но примерной даты возобновления строительства назвать не смог — слишком много если.
Как эстонцы жителей Ленобласти грабили
Показателен не только пример «Сил Природы», но и другого долгостроя под названием ЖК «Ванино», расположенного также недалеко от Петербурга, но уже в Ломоносовском районе области. Там ситуация гораздо более прозрачная, чем в случае с детищем «Муринского-1», но не менее туманная. Еще в июне этого года стало известно, что долгострой в деревне Низино, скорее всего, сдадут в эксплуатацию уже в 2018 году. Дело сдвинулось с мёртвой точки после того, как администрация Ленобласти взяла на особый контроль все этапы работ на объекте. Однако не прошло и месяца с момента более-менее радостных новостей, как дольщики «Ванино» вынуждены были вновь взывать к Дрозденко. Дело в том, что земельные участки, юридически принадлежащие недобросовестному застройщику — компании «Тареал» — были арестованы судебными приставами. Новый подрядчик «Ванино», который уже успел настроить планов на ближайшее светлое будущее, вынужден был вновь заморозить строительство и работы на объекте. Масла в огонь подлил также тот факт, что Ломоносовский районный суд постановил выставить на торги часть участков под недостроями для погашения долга, который насчитывает уже несколько десятков миллионов. Вице-губернатор Москвин в комментарии для ivbg.ru спешит успокоить почти двести пайщиков: аресты с имущества и земли снимаются, в отношении эстонских обманщиков введена всё та же процедура наблюдения, а все ключи отдадут уже в 2018 году.
Однако куда всё же делись деньги дольщиков? С большой долей вероятности они плавно утекли заграницу, причем в самое ближайшее зарубежье — в Эстонию. Сотрудники правоохранительных органов предполагают, что владельцы компании ООО «Тареал», которые обязались построить ЖК «Ванино», похитили деньги вкладчиков и благополучно сбежали на родину. Имена этих смельчаков известны всем – двое любящих чужие деньги граждан прибалтийского государства Денис Вястрик и Игорь Клещенко заключили договор о купле-продаже домов с клиентами еще в 2011 году. С тех пор прошло уже 6 лет, а из запланированного к возведению была сдана только первая очередь. Вторую и третью очередь клиенты строительной компании не увидели до сих пор. И даже если спор по поводу земельных участков и их ареста разрешится быстро, как обещает Москвин, то все ключи дольщики получат в 2018 году – хорошо, но почти на 5 лет позже срока, указанного в документах. А следы эстонских воров уже вряд ли найдут.
Потрясающий вид на ЖК «Ванино». Фото: OK-informОжидание и реальность по-выборгски
Не обошла стороной проблема с недостроями и Выборг. Там, в Южном микрорайоне города, над пятиэтажными «панельками» возвышается серая многоэтажная груда бетона, которая по документам именуется аппетитным названием ЖК «Брусника». В этом году долгострой, кстати, отметит свой юбилей — десять лет (!!!). За время, которое прошло с начала строительства в 2007 году до настоящего момента, у комплекса сменилось три подрядчика, каждый из которых всеми силами убеждал дольщиков в том, что именно он справится с поставленной задачей. Старания второго из застройщиков с длинным названием «Балпромэнергомонтаж» закончились банкротством, а пришедшая ему на смену в далеком 2015 году компания «Айбер Звезда», после того как погасила чужие долги за аренду земли, — внимание! — установила на вершине бетонной горы ярко-красный таймер с обратным отсчётом, чтобы убедить всех в серьезности своих намерений. На торжественный запуск таймера даже пригласили вице-губернатора Ленобласти по строительству Михаила Москвина, который сказал, что права дольщиков будут соблюдены, а дом достроят как можно скорее. Угадайте, какая дата была установлена на таймере? 1 декабря 2016 года.
Шёл ноябрь 2017-го — дома нет, таймера нет, денег дольщиков тоже нет, зато есть человек, который хотел свести счёты с жизнью, спрыгнув в последнего этажа недостроя. Представитель компании-застройщика до последнего заверял, что стройка не заморожена, а продолжается, но она может быть не видна из-за серого забора, который окружает площадку (высота забора, к слову, едва ли больше двух метров). По всей видимости, «Айбер Звезда», заслуживающая доверия, попросту не смогла правильно распределить собственные силы и финансы. Срок сдачи объекта на портале novostroy.su в последний раз обновлялся в конце 2016 года, а теперь в графе и вовсе значится «неизвестно». В этом случае Москвин для читателей ivbg.ru констатирует факт: «Бруснику» не могут достроить из-за отсутствия финансирования, но оптимизма добавляет то, что у «Айбер Звезда» сменился состав учредителей.
Так что же со всем этим делать?
Администрацию Ленобласти трудно обвинить в бездействии — со слов Москвина для ivbg.ru становится ясно, что чиновники в самом деле бьются за каждый недострой. Так, чтобы хоть немного разрешить эту проблему, всё новые и новые недострои раз за разом ставятся на личный контроль губернатора. Однако Дрозденко не всесилен, и нужно искать более радикальные пути решения на федеральном уровне, пусть даже пока только на словах. Так, первым свои идеи решился высказать вездесущий председатель правительства Ленобласти по строительству Москвин, который больше остальных подвергается критике из-за сложившейся ситуации. На одной из конференций в сентябре он заявил, что долевое строительство как явление следовало бы отменить, употребив резкое словосочетание «потребительский экстремизм».
Кстати, если вы расскажете о подобных случаях своему знакомому из Европы, он не поверит вам и будет долго расспрашивать, как такое вообще может произойти, что люди, купившие квартиры, остаются и без денег, и без жилья. Просто потому, что на Западе всё устроено несколько иначе — там не знают, что такое купить квартиру на «этапе котлована». Вполне возможно, что такое понятие вскоре исчезнет и в России — 5 ноября президент Владимир Путин дал вполне четкое и ясное поручение в течение трёх лет полностью отказаться от долевого строительства. План мероприятий по отказу от этой котлованной кабалы, как следует из документа, планируется подготовить к 15 декабря. А пока Госдума приняла закон, согласно которому был создан компенсационный фонд, куда застройщики перечисляют деньги. На них будут достраивать дома. Денег в фонде пока, мягко говоря, немного — их только начали собирать, и в «копилке» сейчас около пяти миллионов. На эти деньги не спасти даже четверть недостроенного дома, не говоря уже о фактическом расселении дольщиков в принадлежащие им квартиры.
Выдержка из перечня поручений о долевом строительстве, принятом 5 ноябряСтановится ясно, что пути решения серьезной проблемы уже выбраны на федеральном уровне, и дважды на одни и те же грабли законотворцы наступят вряд ли. Правительство Ленобласти тем временем неплохо справляется с недобросовестными застройщиками, хоть и не слишком быстро. Всё хорошо, вот только миллионы нервных клеток, сгоревших на бесконечных переживаниях и митингах, дольщикам уже никто не вернёт. Остаётся только скрестить пальцы и надеяться, что проблема обманутых дольщиков не потеснит дураков и дороги в цитате классика.
