Редакция ivbg уже писала, что такое хоумстейджинг. Теперь же мы задались вопросом, как проверить квартиру, которую собираешься купить. Это необходимо, чтобы одно из, пожалуй, самых радостных событий в жизни не омрачилось проблемами, в том числе риском потери больших денег. Можно обратиться к квалифицированному специалисту. А можно все сделать самостоятельно. В этой статье я, специалист агентства «Александр-Недвижимость» в Выборге Максим Калинин, расскажу вам, на что стоит обратить особое внимание в процессе проверки «юридической чистоты» квартиры.
Максим Калинин, специалист агентства Александр-Недвижимость в Выборге
Что необходимо изучить? Правоустанавливающие документы.
У собственника квартиры на руках должно быть свидетельство о государственной регистрации недвижимости. Если квартира приобретена после 15 июля 2016 года, то свидетельства не будет. На руках у собственника должна быть выписка из ЕНРП, а с 1 января 2017 года — выписка из ЕГРН.
Первичный анализ можно сделать уже по этому документу, но я бы настоятельно посоветовал заказать свежую выписку из ЕГРН, где уже будет актуальная информация на сегодняшний день. Заказать ее может любой гражданин. Это можно сделать в местном МФЦ. Вам потребуется паспорт, адрес объекта или его кадастровый номер и квитанция об оплате госпошлины. Стоимость процедуры составит 400 рублей. И через 7 дней у вас на руках актуальная информация по интересующему объекту недвижимости.
Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить.
Что конкретно проверяем?
- Данные паспорта собственника должны совпадать с данными из ЕГРН. С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов.
- Наличие обременения на квартиру.
- В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию. Могут ли эти споры возникнуть вновь, или это дела давно минувших дней. Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не было, вы можете спокойно продолжать процесс. Но если вы поймете, что в этот период споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения квартирой.
На каком основании возникло право собственности у продавца? Разбираемся.
В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты. Каждый договор требует тщательной проверки и анализа возможных негативных последствий. И здесь имеет смысл проконсультироваться с нами.
Например, если это договор купли-продажи с использованием кредитных средств, то стоит обратить внимание на то, не использовался ли для погашения ипотеки материнский капитал. В договоре купли-продажи вы этого не увидите. А российское законодательство обязывает собственника выделять доли детям в случае использования материнского капитала при покупке недвижимости. Поэтому такого рода моменты могут в последующем привести к серьезным проблемам, когда дети продавца вырастут, и через суд смогут оспорить продажу квартиры. И их намерения будут рассматриваться судом в приоритетном порядке.
Если это приватизация, тогда важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья. Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, и следовательно, приобретение квартиры может нести определенные последствия.
Также вас должно насторожить, когда владелец начинает торопливо продавать квартиру, которая еще совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником. Здесь есть свои нюансы, тонкости. Мы готовы проконсультировать вас по таким случаям!
Какие еще документы могут помочь в оценке рисков?
Помимо проверки правоустанавливающих документов, необходимо узнать, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД. Помимо этого, я настоятельно рекомендую удостовериться в наличии или отсутствии граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних, а также проинспектировать наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире.
Узнайте, была квартира приобретена в браке или нет. Несмотря на то, что получить информацию об этом довольно проблематично, она может быть очень важной! Ведь все имущество, нажитое в браке, считается совместным (разумеется, если перед этим не заключались, например брачный договор рода договоры), и, значит, супруга или супруг продавца недвижимости могут претендовать на какую-то часть приобретаемой вами квартиры. Проверить этот факт можно по ксерокопии паспорта владельца недвижимости.
Это важные и первостепенные шаги при анализе «юридической чистоты» квартиры. Будьте внимательны, бдительны. Не спешите. Документы не любят спешки. И помните, что рядом с вами есть мы, ваши надежные помощники. Мы знаем, как эффективно ориентироваться на рынке жилья. Обращайтесь!
